Comprar um imóvel com nome “sujo”?

Quando você vai até um banco como a Caixa Econômica Federal ou outro banco qualquer para fazer um pedido de financiamento de imóveis é feito uma série de análises, isto inclui o comprador, o vendedor e também o imóvel. Uma pessoa com o nome sujo na praça ou com restrição de crédito em seu nome certamente terá problemas para passar nesta avaliação que os bancos fazem. Infelizmente este é um dos motivos que impedem uma pessoa de financiar o imóvel que as vezes tanto precisa.

Tipo de restrição

Quando falamos em nome sujo ou restrição de crédito, muitos associam apenas à aquele tipo de restrição aplicado quando uma pessoa faz uma compra a prazo e depois não cumpre o pagamento, mas neste caso a análise é um pouco mais apurada e inclui:

• Serasa, SPC e similares. Este tipo de restrição é causado com inadimplência junto ao comércio ou serviços. Também conhecido com restrição de crédito, ela foi movida por uma empresa, como uma loja, por exemplo que alega que você deixou de honrar com pagamentos de compras feitas a prazo;
• Restrições no Banco Central quanto a emissão de cheques sem fundos, por exemplo. É o conhecido CCF ou Cadastro de Emitentes de Cheques Sem Fundo. Quando um cheque é devolvido pela segunda vez, normalmente o banco faz o cadastro da pessoa no CCF é isto passa a ser visível a todas as instituições financeiras que tem acesso a este cadastro;
• Verificação de restrições e pendências na Receita Federal e INSS. Isto se aplica também ao vendedor. Pendências e restrições com a Receita Federal pode incluir a falta na entrega da declaração do imposto de renda, problemas cadastrais no CPF, inscrição na dívida ativa da instituição por falta de pagamento de um imposto ou tributo qualquer, entre outros;
• Problemas na justiça trabalhista em nome do vendedor. A justiça trabalhista também pode ser inclusa neste caso e se você que está vendendo tem uma ação contra você não justiça do trabalho e está ação foi julgada e você condenado, neste caso, a menos que você já tenha pago o valor ou feito um acordo homologado pela justiça, poderá ter problemas também.
• Prefeitura. Outra possibilidade é pendências na prefeitura, especialmente com dívidas do imóvel referente a IPTU atrasado e outros que possam estar inclusos na chamada dívida ativa da prefeitura. Neste caso o ideal é ir na prefeitura e tirar uma certidão negativa.
• Condomínio. No caso de apartamentos e imóveis em condomínios fechados e importante saber a situação do imóvel junto à administradora do condomínio, pois havendo pendência no pagamento da taxa, isto pode ser problemas. O condomínio pode ser executado na justiça e o imóvel ficar como garantia.
• Entre outros.

Vendedor, comprador e imóvel

Na verdade o problema de nome sujo não está restrito apenas a quem compra. No caso de imóveis ele se aplica a quem vende e também ao imóvel que pode estar com o seu nome comprometido também.

Vendedor

Como explicado acima o vendedor também precisa estar em dia, afinal se ele tiver dívidas trabalhistas ou com a Receita Federal, por exemplo, poderá ter problemas na hora de vender e aprovar o financiamento para o comprador.

Um detalhe importante é que quando falamos em vendedor não nos limitamos apenas no proprietário do imóvel, mas também em seu cônjuge e caso um dele apresente problemas, certamente não será aprovado.

Se o imóvel for fruto de inventário por exemplo, onde houver vários donos, o problema se multiplica, pois neste caso, todos os proprietários e seus respectivos cônjuges precisam estar com nome limpo.

Comprador

O comprador precisa comprovar para a Caixa que tem capacidade de pagamento e com isso não pode estar com o nome sujo ou apresentar qualquer restrição de crédito.

Apesar de existir alguns tipos de empréstimos no mercado que não leva muito em conta este problema, o mesmo não acontece com a Caixa ou os bancos comerciais, especialmente quando o assunto e financiamento habitacional que envolve muito dinheiro.

Imóvel

O imóvel também precisa oferecer condições, afinal ele pode estar penhorado para pagamento de dívidas e neste caso ele não poderá ser financiado.

Durante o processo de análise, a Caixa irá informar se existe algum problema com o vendedor, comprador ou com o imóvel e havendo algum restrição o processo ficará parado até que seja feita todas as regularizações necessárias.

Como resolver os problemas de restrição, caso houver?

Se o problema é com os órgãos de crédito é necessário levantar qual foi a empresa que motivou a restrição, procurar a mesma e quitar o débito.

No caso do Banco Central é necessário pegar o cheque que motivou a inclusão no CCF e levar até a sua agência para pedir que seja feito a exclusão do seu nome do CCF. Isto deve ser feito diretamente na sua agência bancária, ou seja, aquela em que você tem a conta corrente.

Receita e INSS seguem o mesmo raciocínio, ou seja, é preciso procurar uma agência do órgão, identificar o problema e efetuar a devida correção. Nos dos casos é possível pedir uma certidão negativa para certificar que não haja nenhuma pendência. Algumas dessas certidões podem ser feitas na internet. Consulte o site da Receita e do INSS.

Na justiça trabalhista, você poderá fazer uma consulta aqui no site do TST – Tribunal Superior do Trabalho para verificar se há alguma pendência em seu nome. Se houver é preciso consultar seu advogado para saber quais providências podem ser tomadas.

Na Prefeitura, basta dirigir ao setor de dívida ativa e pedir uma certidão negativa que constará a situação do imóvel perante o órgão municipal. Veja que neste caso precisa ser na prefeitura onde o imóvel está. Digo isso, pensando em pessoas que moram em uma cidade, mas o imóvel está em outro município.

No condomínio, se aplicável, peça uma certidão de quitação de débitos para saber se há pendências de taxas e se há cobrança judicial em andamento.

Fonte: Casa Dicas